Jah­res­ab­rech­nung und Steu­er­erklä­rung — Wel­che Fris­ten gelten?

Emblem des Finanzamts

Sie war­ten auf die Abrech­nung Ihres Ver­wal­ters, um die Steu­er­erklä­rung zu erstel­len? Es ist bereits Mit­te Juni und der Ver­wal­ter hat die Abrech­nung immer noch nicht erstellt? War­um Eigen­tü­mer und Mie­ter beim The­ma Steu­er­erklä­rung oft­mals einem Trug­schluss auf­sit­zen, erläu­tern wir in die­sem Artikel.

Es kommt in der Pra­xis jedes Jahr unwei­ger­lich dazu, dass Eigen­tü­mer und Mie­ter ihre Steu­er­erklä­rung erstel­len möch­ten, ihnen jedoch die Abrech­nung für das abge­lau­fe­ne Wirt­schafts­jahr vom Ver­wal­ter noch nicht vor­liegt. Unzu­frie­den­heit auf Sei­ten der Kun­den und Stress auf Sei­ten der Ver­wal­tung kön­nen die Fol­ge sein. Begrün­det ist die­ses Pro­blem in den Fris­ten zur Erstel­lung der Abrech­nun­gen für den Ver­wal­ter, wel­che (schein­bar) nicht mit den Rege­lun­gen des Ein­kom­mens­steu­er­rechts bzw. der Abga­ben­ord­nung ver­ein­bar sind.

Das (schein­ba­re) Problem

Im Rah­men der Steu­er­erklä­rung möch­ten Eigen­tü­mer und Mie­ter ihre Steu­er­vor­tei­le aus der Jah­res­ab­rech­nung einer WEG (§ 28 Abs. 2 WEG) und der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung (§ 556 ff. BGB) gegen­über dem Finanz­amt gel­tend machen. Die­se Vor­tei­le erge­ben sich ins­be­son­de­re durch sog. haus­halts­na­he Dienst­leis­tun­gen und Hand­wer­k­erleis­tun­gen (§ 35a EStG).

Die Abga­be­frist der Steu­er­erklä­rung für Per­so­nen, bei denen hier­zu einer Ver­pflich­tung besteht, ist seit dem Steu­er­jahr 2018 der 31. Juli des Fol­ge­jah­res (§ 149 Abs. 2 AO).* Die Ver­wal­tung muss also zeit­nah die Abrech­nung erstel­len – Wirklich?

Die Frist eines Ver­wal­ters (Ver­mie­ters) zur Erstel­lung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für Mie­ter ist der 31. Dezem­ber des Fol­ge­jah­res (§ 556 Abs. 3 BGB), also fünf Mona­te nach der First zu Erstel­lung der Steu­er­erklä­rung. Für die Erstel­lung der Jah­res­ab­rech­nung bei einer WEG besteht sogar über­haupt kei­ne gesetz­lich vor­ge­ge­be­ne Frist für den Ver­wal­ter. Jedoch kann sich aus der Tei­lungs­er­klä­rung und/oder dem Ver­wal­ter­ver­trag eine Frist erge­ben. Dar­über hin­aus kann eine Frist von drei bis sechs Mona­ten nach dem abge­lau­fe­nen Wirt­schafts­jahr aus der Recht­spre­chung abge­lei­tet wer­den (vgl. hier­zu etwa OLG Cel­le aaO und Bay­O­bLG WE 1991, 223). Wie pas­sen die­se Fris­ten nun zu den Fris­ten der Abgabenordnung?

Die Lösung:

Dem Bun­des­mi­nis­te­ri­um für Finan­zen (BMF) ist die­se Pro­ble­ma­tik offen­sicht­lich bekannt. Das BMF hat hier einen sehr pra­xis­ori­en­tier­ten Ansatz her­aus­ge­ar­bei­tet und die­sen in einem aus­führ­li­chen Schrei­ben vom 09.11.2016 an die Finanz­ver­wal­tun­gen sehr gut erläu­tert. Gern ver­wei­sen wir an die­ser Stel­le auf die­ses Schrei­ben (sie­he hier). Hier sind die ent­schei­den­den Aus­zü­ge (Rn. 47):

„Auf­wen­dun­gen für regel­mä­ßig wie­der­keh­ren­de Dienst­leis­tun­gen (wie z. B. Rei­ni­gung des Trep­pen­hau­ses, Gar­ten­pfle­ge, Haus­meis­ter) wer­den grund­sätz­lich anhand der geleis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen im Jahr der Vor­aus­zah­lun­gen berück­sich­tigt, ein­ma­li­ge Auf­wen­dun­gen (wie z. B. Hand­wer­ker­rech­nun­gen) dage­gen erst im Jahr der Geneh­mi­gung der Jah­res­ab­rech­nung.“

„Es ist aber auch nicht zu bean­stan­den, wenn Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die gesam­ten Auf­wen­dun­gen erst in dem Jahr gel­tend machen, in dem die Jah­res­ab­rech­nung im Rah­men der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung geneh­migt wor­den ist.

Unser Fazit: Eigen­tü­mer und Mie­ter kön­nen also getrost die Kos­ten erst für das Jahr steu­er­lich gel­tend machen in wel­chem die Abrech­nung erstellt und geneh­migt wur­de. Wird bei­spiels­wei­se im Jahr 2021 die Abrech­nung für das Jahr Wirt­schafts­jahr 2020 erstellt, kön­nen die­se Kos­ten aus 2020 ohne Pro­ble­me in der Steu­er­erklä­rung für das Jahr 2021 berück­sich­tigt wer­den. Die­se wird erst im Jahr 2022 erstellt. Dar­über hin­aus ist es für wie­der­keh­ren­de Leis­tun­gen eben­so gestat­tet, die geleis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen anzu­wen­den. Dies ent­zerrt die Situa­ti­on für alle Betei­lig­ten. Bei Grund­stein Immo­bi­li­en arbei­ten wir dar­über hin­aus ste­tig dar­an, unse­ren Kun­den die Abrech­nun­gen recht­zei­tig zur Ver­fü­gung zu stellen.

Übri­gens…

Eine Pflicht der Ver­wal­tung zur Erstel­lung einer Beschei­ni­gung nach § 35a EstG besteht nicht. Im Rah­men der regel­mä­ßi­gen Buch­hal­tung erfor­dert ein sol­cher Nach­weis einen erhöh­ten Bear­bei­tungs­auf­wand, da der jewei­li­ge Anteil an Arbeits­leis­tung inner­halb von Hand­wer­ker­rech­nun­gen und Dienst­leis­ter­rech­nun­gen sepa­rat gebucht wer­den muss. Bei Grund­stein Immo­bi­li­en ist die­ser Ser­vice jedoch in der regel­mä­ßi­gen Ver­wal­ter­ge­bühr ent­hal­ten und wird nicht geson­dert berechnet.

* Auf­grund der Coro­na-Kri­se wur­den die Abga­be­fris­ten (gemäß § 149 Abs. 2 AO) für die Steu­er­erklä­rung 2021 übri­gens bis zum 31. Okto­ber 2022 und für die Steu­er­erklä­rung 2020 bis zum 01. Novem­ber 2021 verlängert.

Hin­weis: Unse­re Arti­kel wer­den gründ­lich recher­chiert, und nach bes­tem Wis­sen und Gewis­sen ange­fer­tigt. Den­noch sind Feh­ler nicht aus­ge­schlos­sen. Wir leis­ten kei­ne Rechts­be­ra­tung und sind hier­zu auch nicht befugt.