Es liegt in der Natur eines attraktiven Ferienortes, dass es neben Hotels und Pensionen auch zahlreiche Ferienwohnungen gibt. Im Folgenden möchten wir die Herausforderungen darstellen, welche sich für die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ergeben, wenn ein Teil des Wohnraums als Ferienwohnung genutzt wird. Dieses Thema ist für die Eigentümer und für Verwaltungen in Urlaubsregionen (wie Garmisch-Partenkirchen und Umgebung) von besonderer Bedeutung.

Die Zweitwohnung

Die Zweitwohnung, also die selbstgenutzte Ferienwohnung, erscheint für die Verwaltung auf den ersten Blick sehr angenehm zu sein. So könnte man annehmen, dass der betreffende Sondereigentümer nur wenige Wochen im Jahr vor Ort und darüber hinaus sehr freizeitorientiert sei. Aus dieser Sicht könnte sich die Verwaltertätigkeit auf ein Minimum beschränken. Tatsächlich haben Eigentümer, die sich eine Wohnung zu Erholungszwecken leisten können, verständlicherweise meist jedoch einen sehr hohen Anspruch an die Immobilie. Dieser Anspruch erstreckt sich selbstverständlich auch auf die Bewirtschaftung und Verwaltung dieses Objektes. Die Verwaltung sollte sich also intensiv um die Belange dieser Eigentümer kümmern. Eine große Herausforderung der Verwaltung ist darüber hinaus die eingeschränkte Verfügbarkeit der Zweitwohnungsbesitzer.

Herausforderungen (Praxisbeispiele):

• Die Fenster sollen gestrichen werden, doch die Jalousien sind fast das ganze Jahr geschlossen. Ein Aushang wird aufgrund von Abwesenheit nicht wahrgenommen.
• Die Heizungsablesung kann aufgrund fehlenden Zugangs nicht stattfinden – Der Verbrauch muss geschätzt werden.
• Ein Rohrbruch in der Wohnung liegt vor, doch niemand kann die Tür öffnen (außer Schlüsseldienst und Feuerwehr).
• Bei einem abgestellten Fahrzeug in der Tiefgarage läuft Öl aus und droht das Grundwasser zu verschmutzen. Der Halter ist abwesend.
• Eine Dachgeschosswohnung steht viele Monate leer und es kommt daher zu einer Verschmutzung des Trinkwassers (Legionellen).
• […]

Lösungen:

• Der Eigentümer beauftragt die Verwaltung im Rahmen einer Sondereigentumsverwaltung mit der Betreuung seiner Wohnung (regelmäßige Begehung etc.) während er abwesend ist.
• Der Eigentümer benennt einen Vertreter (z.B. Nachbar) vor Ort, welcher Termine wahrnehmen kann und mit einem Wohnungsschlüssel ausgestattet ist. Bestenfalls wird hierzu eine Vollmacht vorgelegt.
• Die Verwaltung sollte mit rechtzeitigen Terminankündigungen arbeiten um allen Eigentümern die Wahrnehmung von Terminen zu ermöglichen.
• Einige Maßnahmen am Objekt können bestenfalls rund um die Eigentümerversammlung terminiert werden, da hier die Präsenz der Eigentümer in der Regel hoch ist.
• Bei Begehungen der Immobilie und der Außenanlagen sollte die Verwaltung einen Blick für leerstehende Wohnungen haben.
• Neben Aushängen sollte die Verwaltung zusätzlich auch mit Rundschreiben (postalisch / E-Mail / Kundenportal) arbeiten um alle Beteiligten zu erreichen.
• Die Eigentümergemeinschaft kann sich für moderne Technologien entscheiden, um den Bedarf einer Wohnungsbegehung zu minimieren (z.B. fernauslesbare Wasserzähler und Heizkostenverteiler).
• […]

Die vermietete Ferienwohnung

In Urlaubsregionen bietet es sich für Wohnungsbesitzer an, die Rendite ihrer Wohnung durch die Vermietung an wechselnde Feriengäste zu verbessern. Dabei sollte sich jeder Eigentümer, der eine solche Nutzung beabsichtigt, jedoch rechtzeitig mit der Struktur der übrigen Hausbewohner und den rechtlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen. Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob eine solche Nutzung ggf. einem Genehmigungsvorbehalt (durch die Verwaltung / die Gemeinschaft) unterliegt. Auch ob das Thema Ferienwohnung in der Vergangenheit bereits zu Streitigkeiten geführt hat, kann in der Beschlusssammlung oder den Versammlungsprotokollen der Vergangenheit geprüft werden. Es gilt in jedem Fall die gegenseitige Rücksichtnahme, die Beachtung der Hausordnung und eine umsichtige Herangehensweise. Wir als Verwaltung haben schon zahlreiche Streitigkeiten rund um das Thema Ferienwohnung geschlichtet bzw. schlichten müssen.

Herausforderungen (Praxisbeispiele):

• Die anreisenden Gäste stören die Mitbewohner auf der Suche nach einer (nicht vorhandenen) Rezeption.
• Ein Eigentümer entschließt sich (ohne entsprechende Genehmigung) einen Schlüsseltresor an der Hauswand anbringen zu lassen, um den Gästen Zugang zum Haus zu ermöglichen.
• Eine 45-Quadramter-Wohnung wird an eine 8-köpfige Familie vermietet und der Hausmüll quillt über.
• Eine Gruppe junger Erwachsener feiert ausgelassen unter der Woche einen Junggesellenabschied.
• Das Tiefgaragentor steht aufgrund von fehlerhafter Bedienung durch Feriengäste auf Störung.
• Die Stellplätze einiger Bewohner werden unberechtigterweise häufig durch Feriengäste blockiert
• Seit zwei Wochen wird durchgehend auf einem Balkon gegrillt, obwohl die Hausordnung dies nur in einem angemessenen Umfang gestattet.
• […]

Lösungen:

• Beauftragung einer professionellen (!) Agentur für die Vermietung von Ferienwohnungen.
• Persönliche Schlüsselübergabe an die Gäste vor Ort und Einweisung in die Räumlichkeiten.
• Bereitstellung aller relevanten Informationen (Mülltrennung, Ruhezeiten, Tiefgarage etc.) in mehreren Sprachen.
• Benennung eines Ansprechpartners für die Gäste und bestenfalls sogar die Mitbewohner.
• Falls ein Eigentümer sich nicht an die Regeln des guten Zusammenlebens hält, können auf der Versammlung weitere (ggf. rechtliche) Schritte besprochen und beschlossen werden. Hierbei sind u.a. die Themen Unterlassung und Abmahnung (auf Grundlage von § 14 WEG) in Betracht zu ziehen.
• Die Hausordnung und die Teilungserklärung können auf Handlungsspielraum geprüft werden (z.B. Gestattung von gewerblicher Nutzung).
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