Die Feri­en­woh­nung in der WEG — Her­aus­for­de­run­gen der Verwaltung

Braune Reisetasche steht auf einem Holzboden

Es liegt in der Natur eines attrak­ti­ven Feri­en­or­tes, dass es neben Hotels und Pen­sio­nen auch zahl­rei­che Feri­en­woh­nun­gen gibt. Im Fol­gen­den möch­ten wir die Her­aus­for­de­run­gen dar­stel­len, wel­che sich für die Ver­wal­tung einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG) erge­ben, wenn ein Teil des Wohn­raums als Feri­en­woh­nung genutzt wird. Die­ses The­ma ist für die Eigen­tü­mer und für Ver­wal­tun­gen in Urlaubs­re­gio­nen (wie Gar­misch-Par­ten­kir­chen und Umge­bung) von beson­de­rer Bedeutung.

Die Zweit­woh­nung

Die Zweit­woh­nung, also die selbst­ge­nutz­te Feri­en­woh­nung, erscheint für die Ver­wal­tung auf den ers­ten Blick sehr ange­nehm zu sein. So könn­te die Ver­wal­tung anneh­men, dass der Son­der­ei­gen­tü­mer nur weni­ge Wochen im Jahr vor Ort und dar­über hin­aus sehr frei­zeit­ori­en­tiert sei. Aus die­ser Sicht könn­te sich die Ver­wal­ter­tä­tig­keit auf ein Mini­mum beschrän­ken. Tat­säch­lich haben Eigen­tü­mer, die sich eine Woh­nung zu Erho­lungs­zwe­cken leis­ten kön­nen, ver­ständ­li­cher­wei­se meist jedoch einen sehr hohen Anspruch an die Immo­bi­lie. Die­ser Anspruch erstreckt sich selbst­ver­ständ­lich auch auf die Bewirt­schaf­tung und Ver­wal­tung die­ser Immo­bi­lie. Die Ver­wal­tung soll­te sich Eine gro­ße Her­aus­for­de­rung der Ver­wal­tung ist dar­über hin­aus die ein­ge­schränk­te Ver­füg­bar­keit der Zweitwohnungsbesitzer.

Her­aus­for­de­run­gen (Pra­xis­bei­spie­le):

  • Die Fens­ter sol­len gestri­chen wer­den, doch die Jalou­sien sind das fast das gan­ze Jahr geschlos­sen. Ein Aus­hang wird auf­grund von Abwe­sen­heit nicht wahrgenommen.
  • Die Hei­zungs­ab­le­sung kann auf­grund feh­len­den Zugangs nicht statt­fin­den — Der Ver­brauch muss geschätzt werden.
  • Ein Rohr­bruch in der Woh­nung liegt vor, doch nie­mand kann die Tür öff­nen (außer Schlüs­sel­dienst und Feuerwehr).
  • Bei einem abge­stell­ten Fahr­zeug in der Tief­ga­ra­ge läuft Öl aus und droht das Grund­was­ser zu verschmutzen.
  • Eine Dach­ge­schoss­woh­nung steht vie­le Mona­te leer und es kommt daher zu einer Ver­schmut­zung des Trink­was­sers (Legio­nel­len).
  • […]

Lösun­gen:

  • Der Eigen­tü­mer beauf­tragt die Ver­wal­tung im Rah­men einer Son­der­ei­gen­tums­ver­wal­tung mit der Betreu­ung sei­ner Woh­nung (regel­mä­ßi­ge Bege­hung etc.) wäh­rend er abwe­send ist.
  • Der Eigen­tü­mer benennt einen Ver­tre­ter (z.B. Nach­bar) vor Ort, wel­cher Ter­mi­ne wahr­neh­men kann und mit einem Woh­nungs­schlüs­sel aus­ge­stat­tet ist. Bes­ten­falls wir hier­zu eine Voll­macht vorgelegt.
  • Die Ver­wal­tung soll­te mit recht­zei­ti­gen Ter­min­an­kün­di­gun­gen arbei­ten um allen Eigen­tü­mern die Wahr­neh­mung von Ter­mi­nen zu ermöglichen.
  • Eini­ge Maß­nah­men am Objekt kön­nen bes­ten­falls rund um die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ter­mi­niert wer­den, da hier die Prä­senz der Eigen­tü­mer in der Regel hoch ist.
  • Bei Bege­hun­gen der Immo­bi­lie und der Außen­an­la­gen soll­te die Ver­wal­tung einen Blick für leer­ste­hen­de Woh­nun­gen haben.
  • Neben Aus­hän­gen soll­te die Ver­wal­tung zusätz­lich auch mit Rund­schrei­ben (pos­ta­lisch / E‑Mail / Kun­den­por­tal) arbei­ten um alle Betei­lig­ten zu erreichen.
  • […]

Die ver­mie­te­te Ferienwohnung

In Urlaubs­re­gio­nen bie­tet es sich für Woh­nungs­be­sit­zer an, die Ren­di­te ihrer Woh­nung durch die Ver­mie­tung an wech­seln­de Feri­en­gäs­te zu ver­bes­sern. Dabei soll­te sich jeder Eigen­tü­mer, der eine sol­che Nut­zung beab­sich­tigt recht­zei­tig mit der Struk­tur der übri­gen Haus­be­woh­ner und den recht­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen auseinandersetzen. 

Her­aus­for­de­run­gen:

  • Die anrei­sen­den Gäs­te stö­ren die Mit­be­woh­ner auf der Suche nach einer Rezeption.
  • Ein Eigen­tü­mer ent­schließt sich (ohne ent­spre­chen­de Geneh­mi­gung) einen Schlüs­sel­tre­sor an der Haus­wand anbrin­gen zu las­sen, um den Gäs­ten Zugang zum Haus zu ermöglichen.
  • Eine 45-Qua­dram­ter-Woh­nung wird an eine 8‑köpfige Fami­lie ver­mie­tet und der Haus­müll quillt über.
  • Eine Grup­pe jun­ger Erwach­se­ner fei­ert aus­ge­las­sen unter der Woche einen Junggesellenabschied.
  • Das Tief­ga­ra­gen­tor steht auf­grund von feh­ler­haf­ter Bedie­nung durch Feri­en­gäs­te auf Störung.
  • Seit zwei Wochen wird durch­ge­hend auf einem Bal­kon gegrillt, obwohl die Haus­ord­nung dies nur in einem ange­mes­se­nen Umfang gestattet.
  • […]

Lösun­gen:

  • Beauf­tra­gung einer pro­fes­sio­nel­len (!) Agen­tur für die Ver­mie­tung von Ferienwohnungen.
  • Per­sön­li­che Schlüs­sel­über­ga­be vor Ort und Ein­wei­sung in die Örtlichkeiten.
  • Bereit­stel­lung aller rele­van­ten Infor­ma­tio­nen (Müll­tren­nung, Ruhe­zei­ten, Tief­ga­ra­ge etc.) in meh­re­ren Sprachen.
  • Benen­nung eines Ansprech­part­ners für die Gäs­te und bes­ten­falls sogar die Mitbewohner.
  • Falls ein Eigen­tü­mer sich nicht an die Regeln des guten Zusam­men­le­bens hält, kön­nen auf der Ver­samm­lung wei­te­re schrit­te bespro­chen und beschlos­sen werden.
  • Die Haus­ord­nung und die Tei­lungs­er­klä­rung kön­nen auf Hand­lungs­spiel­raum geprüft wer­den (z.B. Gestat­tung von gewerb­li­cher Nutzung).
  • […]