Update

Stand: 16.07.2020

Mit der aktuellen Fassung der Sechsten Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnung sind Eigentümerversammlungen unter Auflagen wieder möglich.

Alte Zwischenstände:

Stand: 20.05.2020

Die Rechtsgrundlagen:

Es gilt derzeit für Versammlungen in Bayern § 2 Abs. 1, § 3 und § 5 der „Vierten Bayerische Infektionsschutzmaßnahmenverordnung“ (4. BayIfSMV). Der § 12 Abs. 2 regelt lediglich den allgemeinen Kundenverkehr bei Dienstleistungsbetrieben, nicht jedoch die Durchführung oder Einberufung von Versammlungen.

„§ 2 – Kontaktbeschränkung im öffentlichen Raum  – (1) Der Aufenthalt mehrerer Personen im öffentlichen Raum ist so zu gestalten, dass er höchstens den Kreis der Angehörigen des eigenen Hausstands, Ehegatten, Lebenspartner, Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, Verwandte in gerader Linie, Geschwister sowie Angehörige eines weiteren Hausstands umfasst.“

„§ 3 – Kontaktbeschränkung im privaten Raum, Kinderbeaufsichtigung – Der Teilnehmerkreis einer Zusammenkunft in privat genutzten Räumen und auf privat genutzten Grundstücken darf nur die Angehörigen des eigenen Hausstands, Ehegatten, Lebenspartner, Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, Verwandte in gerader Linie, Geschwister sowie Angehörige eines weiteren Hausstands umfassen. […].“

„§ 5 – Veranstaltungs-, Versammlungs- und Ansammlungsverbot –  Vorbehaltlich speziellerer Regelungen in dieser Verordnung sind Veranstaltungen, Versammlungen und Ansammlungen landesweit untersagt. Ausnahmegenehmigungen können auf Antrag von der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde erteilt werden, soweit dies im Einzelfall aus infektionsschutzrechtlicher Sicht vertretbar ist.“

Zur Vermeidung der Handlungsunfähigkeit der WEG durch bestehende Kontaktbeschränkungen und Versammlungsverbote hat die Bundesregierung einheitliche Regelungen getroffen. Diese sind im „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie […]“ unter § 6 festgehalten.

„§6 – Wohnungseigentümergemeinschaften – (1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. (2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschlusseines neuen Wirtschaftsplans fort.“

Verstöße gegen diese Verordnungen oder Gesetze werden gemäß dem „Bußgeldkatalog – Corona-Pandemie“ in der Fassung vom 08.05.2020 geahndet.

Unsere Schlussfolgerungen:

1. Die Eigentümerversammlung in Zeiten der COVID 19 Pandemie wurde, Stand heute (20.05.2020) von keiner Verordnung oder einem Gesetz explizit geregelt.

2. Damit ist in Bayern maximal ein Treffen mit einem weiteren Hausstand möglich.

3. Der bisherige Wirtschaftsplan gilt weiterhin und sichert damit die Liquidität der Gemeinschaft.

4. Der bisherige Verwalter bleibt bis zu einer Beschlussfassung weiterhin im Amt und sichert damit die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft.

5. Eine Einberufung und Durchführung von Versammlungen in Bayern…

… würde damit derzeit klar gegen die Verordnung verstoßen. Die Tatsache, dass Eigentümerversammlungen nicht-öffentliche Veranstaltungen sind, ändert daran nichts.

… führt zu anfechtbaren oder gar nichtigen Beschlüssen. Jedem Eigentümer muss die Teilnahme ermöglicht werden ohne damit gegen geltendes Recht zu verstoßen.

…kann nicht online bzw. digital erfolgen. Für Online-Versammlungen gibt es derzeit keine Rechtsgrundlage. Dieser Versammlungsform müssten wiederum alle Eigentümer schriftlich in einem Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG) zustimmen; Dies ist bei den meisten Gemeinschaften unwahrscheinlich.

…kann maximal als sog. „Geisterversammlung“ durchgeführt werden, wenn ausnahmslos alle Eigentümer lediglich eine Person oder den Verwalter bevollmächtigen. Sobald ein weiterer Eigentümer anwesend ist oder keine Vollmacht ausstellt, führt dies mindestens zur Anfechtbarkeit, wenn nicht sogar Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse. Eine Durchführung ist damit bei >90% der Eigentümergemeinschaften stark risikobehaftet und damit praktisch ausgeschlossen.